Покупка квартиры на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке?

Покупка квартиры – это ответственный шаг, от результата которого зависит качество жизни на многие годы вперёд.

С радостью делимся с вами алгоритмом, который поможет вам избежать некоторых ошибок.

Шаг № 1: Как проверить, кому принадлежит квартира?

В первую необходимо убедиться в том, что продавец является собственником нелвижисоти. Для этого необходимо запросить у продавца правоустанавливающие и правоподтверждающие документы. Их необходимо сверить с документами, удостоверяющими личность продавца.

Чаще всего квартира передаётся по договору купли-продажи, однако существуют и другие способы передачи прав, такие как: приватизация, дарение, мена, наследование и другие.

Сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации.

Так согласно ст. 131 ГК РФ Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права.

Кадастровый учет, возникновение и переход права на объекты недвижимости подтверждаются выпиской из ЕГРН, перед покупкой необходимо заказать её самостоятельно.

Заказать такую выписку очень просто, достаточно перейти на сайт Росреестра, заполнить форму и оплатить госпошлину. Ссылка не сервис для получения сведений из ЕГРН. Кроме того, из данной выписки можно выяснить, какие обременения зарегистрированы на данный объект недвижимости.

Пример выписки из ЕГРН:

Так вы выясните, кто именно является собственником, на каком праве и какие обременения и ограничения присутствуют.

Пример свидетельства о государственной регистрации права собственности:

Обратите внимание, что вплоть до 2016 года выдавались подобные свидетельства о праве собственности, но сейчас выдача данного документа законом не предусмотрена. После прохождения процедуры государственной регистрации сделки по покупке квартиры новый собственник получает выписку из ЕГРН подобной той, что мы с вами уже рассматривали выше. 

Шаг № 2: Как проверить сколько человек зарегистрировано в квартире?  

Еще один важный документ, который необходимо изучить для безопасной покупки квартиры, – это справка по форме № 9. Данный документ содержит сведения о лицах, зарегистрированных в жилом помещении, а также снятых с регистрационного учета. В случае, если в квартире зарегистрированы дети, требуется согласие органов опеки и попечительства для снятия с регистрационного учёта.

Вопрос о снятии с регистрационного учёта граждан является важным и следует обсудить его с продавцом на этапе согласования сделки, поскольку достаточное распространение получают случаи, когда граждане после продажи квартиры по тем или иным причинам уклоняются от добровольного снятия с регистрационного учета.

Пример справки по форме №9:

Шаг № 3: Выяснить, есть ли задолженность по коммунальным платежам

В соответствии со ст. 153 ЖК РФ Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности

Организации, осуществляющие управление многоквартирным домом (ТСЖ или УК), могут пренебрегать правами новых собственников, требуя расплатиться с долгом (данные действия незаконны). Во избежания споров с управляющей компанией и необходимости тратить время для отстаивания своих прав следует убедиться в том, что задолженности на момент совершения сделки нет. Самый простой способ узнать о задолженности – попросить продавца предоставить квитанции на оплату коммунальных услуг. Часто задолженность отражена в данных квитанциях. В случае, если продавец не хочет раскрывать информацию о наличии задолженности, это должно вас насторожить.

С помощью специального сервиса на сайте Службы судебных приставов вы можете узнать о наличии задолженностей у потенциального продавца квартиры.

Шаг № 4: Проверить квартиру на наличие судебного спора

В соответствии со ст. 30 ГПК РФ Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектовили арестованного имущества.

Это означает, что в случае судебного спора о праве на квартиру, рассматриваться он будет в районном суде в зависимости от территориальной подсудности.

На сайте любого суда в разделе судебное делопроизводство есть специальный сервис Поиск информации по делам. Зная ФИО предполагаемого участника процесса вы без труда найдете информацию о действующих или уже завершенных судебных спорах.

Шаг № 5: Составить договор купли-продажи

Договор купли-продажи квартиры может быть составлен в простой письменной форме. Другими словами, для составления и подписания договора не нужно обращаться к нотариусу, за исключением:

• сделок по отчуждению долей (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости")

В соответствии с ч. 1 ст. 41 Федеральный закон N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

• сделок, затрагивающих интересы несовершеннолетних, ограниченно дееспособных и опекаемых.

В соответствии с ч. 2 ст. 54 Федеральный закон N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Вышеуказанные сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

В случаях самостоятельного составления договора важно соблюсти определенные правила, в противном случае Росреестр может отказать в государственной регистрации сделки.

В договоре необходимо предусмотреть:

Ст. 554 ГК РФ В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Ст. 555 ГК РФ Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Указание на лиц, сохранающих право пользования квартирой:

Ст. 558 ГК РФ Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением

Таким образом, следует указать:

1. Информацию о квартире (адрес, кадастровый номер, параметры, доли и прочее);
2. Стоимость квартиры;
3. Список лиц, сохраняющих права пользования жилым помещением после его продажи.

Шаг № 6: Подать документы на государственную регистрацию

Подать документы на государственную регистрацию можно следующими способами:

• обратившись в Росреестр (кроме г. Москвы);
• подав документы через МФЦ;
• посредством почтового отправления с объявленной ценностью с описью вложения и уведомлением о вручении.

Операции по государственной регистрации прав и кадастровому учету недвижимости в различных случаях осуществляются в срок от 5 до 12 рабочих дней. После государственной регистрации вы получаете выписку из ЕГРН, данный документ является правоустанавливающим и заменяет вышедшие из оборота свидетельства о праве собственности.

С этими простыми рекомендациями вы станете счастливым обладателем новой квартиры квартиры. В следующих статьях мы рассмотрим, приобретение квартиру в новостройке у застройщика и по договору уступки права требования.