Правительство запретило взыскивать неустойку с застройщиков

С чего все началось

01.04.2020 г. был принят Федеральный закон № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», согласно которому Правительство получило дополнительные полномочия в рамках «предупреждения чрезвычайных ситуаций».

Так статья 17 данного Федерального закона содержит следующие положения:

Правительство Российской Федерации в 2020 году вправе принимать решения, предусматривающие:

3) установление особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве;

4) особенности включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве.

Таким образом, на 2020 год полномочия Правительства были значительно расширены. Фактически Правительство получило возможность вносить изменения в Федеральные законы, включая 214 Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве», регулирующий вопросы выплаты неустоек. Указанное Постановление как раз определяет особенности взыскания неустойки в 2020 году, далее рассмотрим подробно отдельные его положения.

Неустойку с застройщика взыскивать можно, но необходимо учитывать ряд факторов

Постановлением введены определенные особенности применения неустоек и расчета убытков, давайте рассмотрим их по порядку.

1.

В период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г

Давайте уточним, о каких именно неустойках идет речь в данном пункте:

1. ч. 6 ст. 5 предусматривает ответственность Дольщика за задержку оплаты квартиры Застройщику в виде неустойки, которая рассчитывается за каждый день задержки такого платежа. Другими словами, Застройщик не сможет взыскивать неустойку с Дольщика за то, что он задерживает платежи. Однако, необходимо учесть, что Дольщик в данном случае освобождается только от оплаты неустойки и только до конца 2020 года. Обязанность по внесению этих платежей, пусть и с задержкой, с дольщика никто не снимал. Также необходимо помнить, что Застройщик при определенных обстоятельствах имеет право расторгнуть договор долевого участия с Дольщиком, который отказывается вносить платежи.
2. ч. 2 ст. 6 устанавливает уже ответственность Застройщика перед Дольщиком. В соответствии с этим пунктом Застройщик также выплачивает Дольщику неустойку за каждый день задержки. Вопросы взыскания этой неустойки мы подробно разобрали в специальной статье.

Таким образом, Дольщик действительно потерял возможность взыскивать неустойку с 02.04.2020 года по 01.01.2021 года, т.е. период 8 месяцев.
К примеру, если задержка квартиры началась 1 января 2020 года и дольщик обратился в суд с требованием о взыскании неустойки до 1 июня 2020 года (т.е. за пол года), то в исковых требования в части взыскания неустойки с 02.04.2020 по 01.06.2020 будет отказано, а неустойка будет взыскиваться только с 1 января по 1 апреля.

2.

При определении размера убытков, предусмотренных статьей 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве», не учитываются убытки, причиненные:

● в период со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г.;
● в результате введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на соответствующей территории нахождения строящегося объекта долевого строительства;
● проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с частями 2 и 6 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г., не начисляются.

Данный пункт освобождает Застройщика от выплаты убытков все за тот же период — с 02.04.2020 года по 01.01.2021 года. О каких убытках идет речь?
К примеру, это убытки, которые Дольщик понес в результате найма жилья на тот период, когда у него уже должна была быть своя квартира, но в результате задержки строительства он вынужден был снимать себе жилье.

Также данные положения освобождают Застройщика и от оплаты процентов за пользования денежными средствами Дольщика в случае расторжения договора, опять же за определенный период — с 02.04.2020 года по 01.01.2021 года.

Так закон позволяет Дольщику расторгнуть договор с Застройщиком при определенных условиях (к примеру, если Застройщик задерживает квартиру более чем на 2 месяца или она сдана с существенными недостатками). Застройщик в такой ситуации обязан вернуть Дольщику все деньги, которые последний заплатил за квартиру, а также выплатить проценты на эту сумму. Данная мера обусловлена тем, что процесс инфляции постоянен и условный 1 миллион рублей, выплаченный в 2015 году, «стоит» гораздо больше, чем 1 миллион рублей в 2020 году. Застройщик обязан выплатить Дольщику проценты за пользование чужими денежными средствами — это определенный законом размер минимальных убытков, которые Дольщик несет за период, когда деньги находятся у Застройщика. И вот именно от возмещения этих убытков, а именно оплаты за пользование денежными средствами Дольщика, Застройщик теперь освобожден.

Также застройщик освобожден от возмещения убытков, вызванных введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории нахождения строящегося объекта. Каким образом Застройщик будет доказывать непосредственную связь между введением соответствующих режимов и возникшими убытками — вопрос открытый.

3.

В отношении уплаты неустойки (пени), процентов, возмещения убытков, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.

Пожалуй, наиболее интересная и загадочная часть рассматриваемого нами Постановления. Больше всего вопросов вызывает процедура реализации этого положения на практике.

Другими словами: Неустойка за любой период до 02.04.2020 года может быть взыскана с Застройщика, но само списание денежных средств со счетов Застройщика не может быть произведено ранее 01.01.2021 года. Каким образом это можно реализовать, учитывая, что определенное количество исков о взыскании неустойки уже находится в производстве судов?

• Суд может отказаться и не принять иск о взыскании неустойки?
  — Нет, оснований для отказа в принятии такого иска не имеется. Иск без определенных недостатков должен быть принят к производству, суд обязан возбудить гражданское дело.
• Суд может вернуть иск о взыскании неустойки?
  — При наличии определенных недостатков иска да, но никак не по этому основанию (прим. — установление Правительством отсрочки).
• Суд может отложить разбирательство дела?
  — Нет, во всяком случае не по этим основаниям. Разбирательство может быть отложено не более чем на два месяца по ходатайству Застройщика, но, опять же, препятствий для рассмотрения дела как таковых нет.
• Суд может приостановить производство по делу?
  — Нет, перечень оснований для этого является исчерпывающим, в данном случае это невозможно.
• Суд может прекратить производство по такому делу?
  — Нет, не по этим основаниям.
• Суд может оставить такой иск без рассмотрения?
  — Нет, не по этим основаниям.
• Суд может предоставить отсрочку исполнения решения суда?
  — Да, это возможно. Представляется, что именно этим способом и будет реализовано рассматриваемое Постановление. При таких обстоятельствах суд в резолютивной части решения указывает, как именно происходит отсрочка исполнения решения суда, а именно до 01.01.2021 года. С заявлением о предоставлении отсрочки может обратиться как Застройщик, так и судебный пристав-исполнитель. Суд может установить отсрочку и самостоятельно исходя из «других обстоятельств».

Что делать с решениями, которые уже вступили в законную силу, но ещё не были исполнены?

Это также вопрос достаточно дискуссионный. Можно предположить, что в этой части Правительство будет дополнять нормативную базу.

На данный момент, как уже было сказано ранее, Застройщик и судебный пристав-исполнитель могут обратиться в суд с заявлением об отсрочке исполнения решения суда — данная процедура распространяется и на решения, уже вступившие в законную силу.

Сложно сказать, какую позицию займут банки при принятии исполнительных документов. Формально, оснований для не исполнения решения суда у банка нет: решение вступило в законную силу, исполнительный лист получен и предъявлен к исполнению, суд не выносил определения об отсрочке исполнения решения суд.

Банки строго подчиняются закону об исполнительном производстве:

п. 5 ст. 70 ФЗ «Об исполнительном производстве» Банк или иная кредитная организация, осуществляющие обслуживание счетов должника, незамедлительно исполняют содержащиеся в исполнительном документе требования о взыскании денежных средств.

п. 7 ст. 70 ФЗ «Об исполнительном производстве» В случае получения банком или иной кредитной организацией исполнительного документа непосредственно от взыскателя исполнение содержащихся в исполнительном документе требований о взыскании денежных средств осуществляется путем их перечисления на счет, указанный взыскателем.

п. 8 ст. 70 ФЗ «Об исполнительном производстве» Не исполнить исполнительный документ полностью банк может в случае отсутствия на счетах должника денежных средств либо в случае, когда на денежные средства, находящиеся на указанных счетах, наложен арест.

Таким образом, исходя из данных положений, банк обязан принять к производству исполнительный лист и произвести взыскание, если на счетах Застройщика имеются денежные средства, что прямо противоречит рассматриваемому Постановлению. С другой стороны, Застройщик не лишен возможности при должной мере осмотрительности обратиться в суд с заявлением об отсрочке исполнения решения суда и реализовать на практике положения Постановления Правительства.

В любом случае, указанное Постановление оставляет достаточно много вопросов, ответы на которые, вероятно, мы получим в самое ближайшее время.

Полезные ссылки:

1) Бесплатная консультация
2) Статья о том, как взыскать неустойку с застройщика
3) Постановление Правительства РФ от 2 апреля 2020 г. № 423
4) Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»