Как взыскать неустойку с застройщика?

В этой статье мы подробно разберем, что такое неустойка и что нужно сделать для её получения (и что делать не нужно).

Многие дольщики оказываются в ситуации, в которой застройщик по тем или иным причинам срывает сроки передачи квартиры, нарушая условия заключенного с ним договора. В такой ситуации у дольщиков есть два основных способа защиты своих прав: взыскание неустойки и расторжение договора долевого участия (в случае, если просрочка составляет более 2-х месяцев). Расторжение договора долевого участия мы рассмотрим в следующих статьях, сейчас подробнее остановимся на взыскании неустойки.

План статьи:

1. Что такое неустойка?

2. Как правильно рассчитать неустойку за задержку передачи квартиры?

3. Как правильно направить застройщику претензию?

4. Как обратиться в суд за взысканием неустойки с застройщика?

5. Что такое штраф по Закону о защите прав потребителей и как его взыскать?

6. Почему в суде снижают неустойку?

7. Что такое исполнительное производство?

8. Полезные ссылки.

1.Что такое неустойка?

ГК РФ Статья 330. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В нашем случае неустойка определяется Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

п. 2 ст. 6. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Таким образом, неустойка является своеобразной штрафной санкцией для застройщика за задержку передачи квартиры.

2. Как правильно рассчитать неустойку за задержку передачи квартиры?

В первую очередь важно определить, имеется ли просрочка на самом деле. Для многих дольщиков это оказывается не так просто, как может показаться на первый взгляд. Дело в том, что многие застройщики ведут себя недобросовестно и формулируют срок передачи квартиры таким образом, что дольщику сложно разобраться, когда он получит квартиру на самом деле (а не как утверждает менеджер в отделе продаж). Рассмотрим классический пример:

Изучая договор долевого участия, мы часто сталкиваемся с такой формулировкой. Это первый лист договора, из пункта 1.4. дольщик узнает, что срок ввода объекта в эксплуатацию — 31.03.2017 г., при этом он убежден, что квартиру должен получить именно 31 марта. Это заблуждение, в пункте 1.4. указан планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию, но никак не срок передачи квартиры. А настоящий срок передачи квартиры указан в пункте 5.2.4. и сформулирован следующим образом:

В данном случае застройщик счел возможным сформулировать срок передачи таким образом: срок передачи квартиры это срок введения в эксплуатацию + 12 месяцев. Таким образом, вопреки мнению дольщиков, срок передачи квартиры по рассматриваемому договору — 31.03.2018 г.

Закон определяет следующую формулу для расчета:

Одна трехсотая ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Другими словами формула расчета неустойки выглядит следующим образом:

X / 300 * Y * Z * 2 = неустойка

Где:

X — стоимость квартиры
Y — ставка рефинансирования
Z — количество дней просрочки

Мы рекомендуем воспользоваться специальным калькулятором для расчета неустойки, ему можно доверять.

3. Как правльно направить застройщику претензию?

Первый этап взыскания неустойки — направление претензии застройщику.

Очень важно направить застройщику претензию перед обращением в суд, в последствии это позволит нам привлечь застройщика к дополнительной ответственности в виде штрафа за невыполнение требований потребителя в добровольном порядке (к штрафу мы вернемся позже).

Претензию можно составить в свободной форме, указав в ней требования о выплате неустойки. При этом, очень важно соблюсти несколько важных правил, которые мы сейчас рассмотрим.

1) Необходимо верно определить адрес застройщика.

Нельзя направлять претензию застройщику просто по адресу, по которому расположен офис застройщика. Адрес в договоре также не всегда является актуальным на день направления претензии. Для определения актуального адреса застройщика вам необходимо проверить его на сайте налоговой службы. Достаточно ввести ОГРН или ИНН юридического лица (данные реквизиты обязательно указаны в вашем договоре), сайт автоматически найдет вам информацию. К примеру:

Адрес необходимо указать в полном соответствии с информацией на сайте налоговой. Данным способом также необходимо проверять и наименование юридического лица, которое может поменяться. Если допустить ошибку в адресе или наименовании, суд может счесть, что досудебный порядок вами не соблюдался.

2) Следует указать реквизиты вашего банковского счета.

Существуют редкие застройщики, которые выплачивают неустойку добровольно. Кроме того, в некоторых случаях застройщик уже в суде пытается доказать, что он предпринимал попытки выплатить неустойку, однако не мог это сделать в силу отсутствия реквизитов банковского счета дольщика. Этот аргумент застройщика достаточно легко переломить в ходе процесса, однако не будет лишним перестраховаться и указать свои реквизиты.

3) Письмо с претензией следует направлять с описью вложения.

Это поможет доказать, что в отправленном вами письме находилась именно претензия, а не любая другая корреспонденция. Опись вложения — стандартный бланк, который вам выдаст сотрудник почтового отделения, заполняется в 2-х экземплярах.

4. Как обратиться в суд за взысканием неустойки с застройщика?

Второй этап взыскания неустойки — обращение в суд.

Часто после получения претензии застройщики пытаются под любым предлогом склонить дольщика к заключению дополнительного соглашения к договору, в котором пункты о передаче квартиры излагаются в новой редакции с новыми датами, что чаще всего исключает возможность взыскания неустойки. Следует внимательно отнестись ко всем предложениям и не заключать дополнительные соглашения.

На досудебное урегулирование обычно отводится 3-4 недели, после чего можно обращаться в суд. Данный этап является наиболее сложным и состоит из составления и подачи в суд искового заявления, а также участия в судебных заседаниях (в среднем 2-3 заседания). Чаще всего дольщики не могут самостоятельно провести судебный этап, в данном случае стоит обратиться к юристам. В любом случае, на нашем сайте вы можете получить бесплатную консультацию, мы подробно расскажем о разных тонкостях процесса и посоветуем, что лучше делать на разных этапах. Также вы можете доверить нам полное ведение вашего судебного процесса, для этого необходимо оставить заявку в специальной форме.

После обращения в суд с исковым заявлением, входящему материалу присваивается свой номер, а на сайте суда появляется карточка дела. Пример такой карточки:

После поступления искового заявления судья принимает решение о принятии иска к производству. В случае, если исковое заявление составлено правильно и в нем нет ошибок, судья выносит определение о принятии иска к производству.

Сам судебный процесс чаще всего состоит из предварительного заседания и основного, на котором выносится решение.

5. Что такое штраф по Закону о защите прав потребителей и как его взыскать?

п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Так к отношениям между дольщиком и застройщиком применяются положения закона «О защита прав потребителей». Пункт 6 статьи 13 содержит правила, при котором на изготовителя (исполнителя) накладывается штраф за невыполнение требований потребителя в добровольном порядке. Застройщик в данном случае вынудил дольщика обратиться в суд, отказавшись выплачивать неустойку после получения претензии. Именно для взыскания штрафа мы направляем застройщику претензию, это очень важный этап. Штраф высчитывается исходя из неустойки, которую суд взыскал, а именно в размере 50%. К примеру, если суд взыскал неустойку в размере 150 000 рублей, штраф составит 75 000 рублей.

6. Почему в суде снижают неустойку?

Часто основная сложность в судебном процессе связана со снижением судами неустойки:

ГК РФ Статья 333. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Другими словами, закон позволяет снизить неустойку в том случае, если по мнению судьи она слишком большая и последствия от задержки квартиры не являются столь значительными по сравнению с суммой неустойки. Правила статьи 333 ГК РФ могут применяться только в том случае, если застройщик самостоятельно попросит суд такие правила применить, что и происходит на практике повсеместно. Большая удача, если застройщик не заявит ходатайство о снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ, в таком случае у суда не будет оснований для снижения и вы получите неустойку в полном объеме.

Суд достаточно редко приходит к выводу, что размер заявленный истцами неустойки соответствует характеру допущенного ответчиком нарушения обязательства перед истцами и принципу разумности и справедливости.

В большинстве случаев неустойку снижают и с этим трудно бороться даже самым опытным юристам, в некоторых случаях даже невозможно. К примеру, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области сложилась практика, при которой неустойку снижают на 50%. Таким образом, если неустойка составляет 100 000 рублей, скорее всего в результате мы получим 50 000 рублей в качестве неустойки, 25 000 рублей в качестве штрафа, 5 000 рублей в качестве компенсации морального вреда.

7. Что такое исполнительное производство?

Заключительный этап взыскания неустойки — исполнительное производство.

После вынесения решение изготавливается в окончательной форме. В соответствии с процессуальным законодательством, суд должен изготовить такое решение в течение 5 дней. К сожалению, на практике в эти сроки укладываются достаточно редко.

После вынесения в окончательной форме решение вступает в законную силу в течение одного месяца. Этот период дается сторонам для обжалования решения суда в случае несогласия.

Однако, само по себе решение суда ещё не означает, что застройщик выплатит вам неустойку. Решение суда нужно исполнить, это отдельная и часто самая сложная часть процесса взыскания неустойки — исполнительное производство.

Для возбуждения исполнительного производства нам необходимо заказать в суде исполнительный лист — специальный документ, обязывающий исполнить решение суда. Пример исполнительного листа:

Исполнительный лист вместе с заявлением и реквизитами счета подается в службу судебных приставов по месту нахождения должника, после чего и осуществляется фактическое взыскание денежных средств приставами. Также законом предусмотрена возможность подачи исполнительного листа в банк, в котором у должника имеется открытый счет. Это самый быстрый и удобный способ осуществления исполнительного производства, поскольку банк списывает денежные средства автоматически в течение 7 дней.

Это общие положения о процессе взыскания неустойки с застройщика. Пожалуйста, если у вас остались вопросы или возникли новые, обязательно обращайтесь к нам. Мы регулярно проводим бесплатные консультации для граждан по самым разным вопросам.

8. Полезные ссылки:

1) Бесплатная консультация

2) Кальулятор для расчета неустойки 

3) Сервис сайта Налоговой службы - узнать адрес юридического лица